שכונת דורה — מי זו ואיפה?
שכונת דורה ממוקמת בצפון-מזרח נתניה. שכונה ותיקה שנבנתה בשנות ה-50–70, עם רחובות שקטים, מגרשים גדולים יחסית ובניינים נמוכים (3–6 קומות).
למה דורה מעניינת למשקיעים?
מחיר כניסה נמוך: דירות 3 חדרים ב-1.2–1.55M ₪ — בין הזולות בנתניה.
פוטנציאל פינוי-בינוי גבוה מאוד: מבנים ישנים + מגרשים גדולים = אטרקטיבי ליזמים. יזמים כבר נמצאים בשלבי גישה לדיירים בחלק מהרחובות.
שקט ואיכות חיים: שכונה שקטה, קהילה ותיקה ויציבה — שוכרים מחפשים זאת.
המספרים
| נכס | מחיר | שכירות |
|---|---|---|
| 2 חדרים | 1–1.35M ₪ | 3,200–3,800 ₪ |
| 3 חדרים | 1.2–1.55M ₪ | 3,500–4,200 ₪ |
| 4 חדרים | 1.5–1.9M ₪ | 4,000–5,000 ₪ |
תשואת שכירות: ~3.1–3.3%
בעסקת שלישים — הדוגמה הטובה ביותר לתקציב 150K
על דירת 3 חדרים ב-1,400,000 ₪:
- הון עצמי כולל (25%): 350,000 ₪
- לכל שותף: ~117,000 ₪ — **מתחת ל-150K!**
- שכירות לשותף (שליש מ-3,800): ~1,267 ₪
- תזרים עם גרייס: חיובי של ~200–300 ₪/חודש
ציר הזמן האופטימי בדורה
1. עכשיו: רכישה לפני הכרזת פינוי-בינוי — מחיר שוק רגיל
2. שנה 1–3: יזמים גושים לדיירים, תכנון מתחיל
3. שנה 3–5: תב"ע מאושרת, ערך עולה 20–40%
4. שנה 5–10: בנייה, קבלת דירה חדשה, מכירה ברווח
צפון מזרח נתניה — מה עוד יש שם?
מעבר לדורה, אזור צפון-מזרח נתניה כולל גם שכונות קטנות נוספות עם אפיון דומה: בניינים ישנים, מחירים נוחים, ותוכניות התחדשות עירונית בחלקן.