מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש בעת קניית נכס. לרוכש דירה שנייה (להשקעה), השיעורים גבוהים יותר מאשר לרוכש ראשוני.
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (2025)
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,299,560 ₪ | 8% |
| מעל 1,299,560 ₪ | 10% |
דוגמה: על דירה ב-1,600,000 ₪:
- 1,299,560 × 8% = 103,965 ₪
- 300,440 × 10% = 30,044 ₪
- **סה"כ מס רכישה: ~134,009 ₪**
מס רכישה במודל השלישים
בעסקת שלישים, כל שותף רוכש שליש מדירה — לא דירה שלמה.
האם זה משנה? כן ולא. מס רכישה חל על השווי היחסי לפי חלקו. אבל המס הוא עדיין על בסיס "דירה שנייה" אם לשותף כבר יש דירה.
חלקו של כל שותף: שליש מ-1,600,000 = ~533,333 ₪
מס רכישה לשותף: ~533,333 × 8% = ~42,667 ₪
זהו חיסכון משמעותי לעומת רכישת דירה שלמה!
מתי חל שיעור מופחת?
שותף ללא דירה: אם אחד השותפים אין לו דירה בכלל, חלקו עשוי להיחשב כ"רוכש ראשוני" ולשלם מדרגות נמוכות יותר. חשוב לבדוק עם עורך דין מסים.
דירה יחידה לצרכי מס: לעיתים, שותפות בפחות מ-50% אינה נחשבת "דירה נוספת" לצרכי מס. תלוי בנסיבות ספציפיות.
מס שבח: מה משלמים כשמוכרים?
בעת מכירת הנכס, על הרווח (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה) חל מס שבח בשיעור 25%.
דוגמה: רכשנו ב-1,600,000 ₪, מכרנו ב-2,600,000 ₪.
- רווח: 1,000,000 ₪
- מס שבח (25%): 250,000 ₪
- **רווח נטו לעסקה: 750,000 ₪ = ~250,000 ₪ לשותף**
אפשרויות הפחתת מס לגיטימיות
- **ניכוי הוצאות**: עלויות שיפוץ, שכ"ט עורך דין, מס רכישה ששולם — מוסיפים לבסיס המס ומקטינים את הרווח החייב
- **פחת**: ניכוי שנתי (2% מהשווי עבור שכירות) — מקטין הכנסה חייבת מדי שנה
- **תאום אינפלציה**: חלק מהרווח הנומינלי אינו רווח ריאלי ועשוי לזכות בהקלה
חשוב: ייעוץ מס מקצועי
מיסוי נדל"ן הוא תחום מורכב שמשתנה. לפני כל עסקה, היוועצו עם רואה חשבון או עורך דין מסים.