מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית מס' 38) היא תכנית ממשלתית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות — ובעלי הדירות נהנים משיפוץ ושדרוג.
שני מסלולי תמ"א 38
תמ"א 38/1 — חיזוק ובנייה
הבניין אינו נהרס — מחוזק, מקבל קומות נוספות, מרפסות, מעלית, ממ"ד. בעלי הדירות: שדרוג הדירה (ממ"ד, מרפסת, חדרון) + מעלית.
תמ"א 38/2 — הריסה ובנייה (דמוי פינוי-בינוי)
הבניין נהרס ונבנה מחדש. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשודרגת. רווח הון גבוה יותר.
הזדמנות ההשקעה: לפני סיום התמ"א
תמ"א 38 צפויה לפוג בשנים הקרובות (הממשלה דנה בהארכות). פרויקטים שהוגשו וקיבלו אישור עדיין מתנהלים — אבל חלון ההזדמנויות סוגר.
מה זה אומר למשקיע?: עדיין ניתן לרכוש דירות בבניינים שכבר קיבלו אישור תמ"א 38/2. הפרמיה קיימת אך עדיין לא מלאה.
הרווח בתמ"א 38 לעומת פינוי-בינוי
| פרמטר | תמ"א 38/1 | תמ"א 38/2 | פינוי-בינוי |
|---|---|---|---|
| רווח ערך | 20–40% | 50–80% | 70–120% |
| תקופת המתנה | 1.5–3 שנה | 3–5 שנה | 5–10 שנה |
| סיכון | נמוך | בינוני | בינוני-גבוה |
מה מקבלים בעלי הדירות בתמ"א 38?
תמ"א 38/1 (חיזוק):
- ממ"ד (חדר מוגן)
- מרפסת שמש
- מעלית
- שיפוץ לובי וחזית
- חניה (בפרויקטים מסוימים)
תמ"א 38/2 (הריסה):
- דירה חדשה גדולה יותר (10–30%)
- דמי שכירות חלופיים בתקופת הבנייה
- פטור ממס שבח
בנתניה: מצב השוק
נתניה מאפשרת תמ"א 38 על בניינים שנבנו לפני 1980. בנתניה יש מאות בניינים כאלה, בעיקר בשכונות:
- הרצל, הלל, פרדס חנה
- שכונת נורדיה
- מרכז העיר הוותיק
האם כדאי להשקיע בתמ"א 38 היום?
כן, אם: הפרויקט כבר קיבל היתר בנייה ויזם עם ניסיון מנהל אותו.
לא בהכרח, אם: הפרויקט עדיין בשלב תכנוני ללא היתר — מסוכן מדי עם הסיום הצפוי של התמ"א.